樓市走勢越來(lái)越分化。

一邊是一二線(xiàn)樓市熱度居高不下，另一邊是房租持續走低、寫(xiě)字樓空置率再創(chuàng )新高、租金下滑。

房?jì)r(jià)更多是信貸泡沫的濫觴，房租背后有著(zhù)居民實(shí)際收入的約束，寫(xiě)字樓則與實(shí)體經(jīng)濟活躍度息息相關(guān)。

房?jì)r(jià)與房租、寫(xiě)字樓租金走勢背離，其背后的信號不容低估。

那么，哪些城市寫(xiě)字樓空置率升高了？

01

先看北上廣深，走勢.為背離的，恰恰是深圳。

據戴德梁行提供的數據：2020年上半年，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓空置率分別為16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分別上升7.3、2.4、2.4、9.0個(gè)百分點(diǎn)。

空置率再創(chuàng )新高！這些城市.嚴重

在寫(xiě)字樓空置率攀升的同時(shí)，四大一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓平均租金卻出現全面下跌：

北京358.5元/平，同比-7.6%；

上海251.9元/平，同比-6.3%；

廣州184.5元/平，同比-4.8%；

深圳222.9元/平，同比-13.6%。

其中，深圳無(wú)論是寫(xiě)字樓空置率，還是租金下跌幅度，都位居四大一線(xiàn)城市之首。

這與深圳樓市之熱相比，可謂一半海水，一半火焰。

與之對比，廣州寫(xiě)字樓空置率僅為6.7%，不僅遠遠低于北上深，而且處于全國各大城市墊底位置。

這背后，一方面與廣州寫(xiě)字樓存量不多有關(guān)。廣州重點(diǎn)打造的琶洲商務(wù)區、金融城寫(xiě)字樓尚未大規模入市，珠江新城吸納率良好，從而降低了空置率。

另一方面，作為國家中心城市，廣州服務(wù)業(yè)相對發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)遠遠高于第二產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、商貿業(yè)的寫(xiě)字樓需求相對堅挺，這些行業(yè)受到疫情沖擊相對較小。

此外，一個(gè)不得不提的因素是，與深圳杭州相比，廣州P2P企業(yè)相對較少。

這兩年，全國P2P面臨一場(chǎng)....的大整頓，無(wú)數企業(yè)或清盤(pán)或跑路或被嚴查，從而沖擊了寫(xiě)字樓的需求。

02

再看二線(xiàn)城市，形勢比一線(xiàn)城市更為嚴峻。

早在2019年底，二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率就普遍創(chuàng )出新高，且普遍高過(guò)一線(xiàn)城市。

空置率再創(chuàng )新高！這些城市.嚴重

其中，南寧超過(guò)50%，位居各大城市之首，佛山、廈門(mén)超過(guò)40%，天津、長(cháng)沙、合肥、無(wú)錫、重慶、蘇州超過(guò)30%，南京、西安、武漢、青島、濟南、大連、哈爾濱、昆明、長(cháng)春超過(guò)20%。

在列入統計的城市里，包含港澳臺城市在內，甲級寫(xiě)字樓空置率低于10%的只有4個(gè)城市：廣州、香港、臺北、寧波。

這只是2019年的情形。2020年以來(lái)，由于疫情沖擊，疊加國際經(jīng)貿局勢影響，大多數城市寫(xiě)字樓空置率都有所抬升，部分城市創(chuàng )出新高。

根據太平戴維斯數據，2020年上半年，武漢寫(xiě)字樓空置率攀升到34.3%，租金進(jìn)一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。

要知道，武漢受到的疫情沖擊之大，可謂前所未有。機構預測，武漢年內寫(xiě)字樓租金有可能進(jìn)一步下跌，全年跌幅或創(chuàng )出歷史新高。

管中可以窺豹，大多數二線(xiàn)城市的形勢可想而知。

03

寫(xiě)字樓空置率為何不斷攀升？

其一，商業(yè)用地供應過(guò)剩，而住宅用地供應卻存在明顯不足。

在日前住建部深圳調研座談會(huì )上，萬(wàn)科合伙人譚華杰曾給出一組數據：

國內寫(xiě)字樓嚴重過(guò)剩，市場(chǎng)去化壓力極大，深圳未來(lái)三年新增寫(xiě)字樓供應量可以滿(mǎn)足未來(lái)25年的需求。

深圳如此，廣大二線(xiàn)城市同樣如此。

在許多城市眼里，CBD代表城市門(mén)面，摩天大樓和商業(yè)中心能夠展示城市形象。各大城市對于商業(yè)中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動(dòng)商業(yè)用地供應井噴。

前不久，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，《一般不得新建500米以上建筑》，針對的正是這種現實(shí)。

其二，寫(xiě)字樓對接的是商務(wù)需求，對接的是金融、保險、貿易、互聯(lián)網(wǎng)、高科技等高端行業(yè)。

這些行業(yè)，與經(jīng)濟大環(huán)境關(guān)系.為密切，容易受到經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的影響。

且不說(shuō)疫情所帶來(lái)的空前沖擊，以及線(xiàn)上業(yè)態(tài)對線(xiàn)下辦公空間的替代，在經(jīng)濟新常態(tài)的環(huán)境下，商務(wù)需求本身就很難在延續過(guò)去的擴張態(tài)勢。

更關(guān)鍵的是，金融保險互聯(lián)網(wǎng)科技等高端產(chǎn)業(yè)集中于一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市。大多數二三線(xiàn)城市這些產(chǎn)業(yè)付之闕如，大量新建的寫(xiě)字樓只能面臨被空置的局面。

其三，不是什么房子都有投資價(jià)值。這兩年，住宅價(jià)格穩中有升，而寫(xiě)字樓和商鋪價(jià)格卻出現明顯下跌。

今年疫情影響之下，全國商品房銷(xiāo)售罕見(jiàn)出現了負增長(cháng)。但同為負增長(cháng)，住宅降幅更低，且價(jià)格已經(jīng)逐步企穩，而寫(xiě)字樓和商鋪跌幅更深，價(jià)格出現下跌。

據國家統計局數據，2020年1-5月，全國住宅銷(xiāo)售面積下降11.8%，辦公樓下降26.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房下降21.7%。

住宅銷(xiāo)售額下降8.4%，辦公樓銷(xiāo)售額下降35.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降26.6%。

從歷史周期來(lái)看，從2018年到2020年上半年，寫(xiě)字樓均價(jià)從1.44萬(wàn)元下降到1.29萬(wàn)元，跌幅高達10.4%。

同期，全國住宅均價(jià)從8544元上漲到9606元，漲幅達到12%。

可見(jiàn)，即便面對同樣的經(jīng)濟環(huán)境，不同房子的走勢仍舊大相徑庭。

這無(wú)疑再次說(shuō)明了那個(gè)簡(jiǎn)單的道理：不是什么房子都能買(mǎi)，在樓市大分化時(shí)代，一定要堅守中心城市的核心資產(chǎn)。

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